我小時(shí)候讀過(guò)的書(shū)，聽(tīng)過(guò)的故事，不管是《小靈通漫游未來(lái)》，還是《哆啦A夢(mèng)》，都說(shuō)未來(lái)我們生活在一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、充滿高科技的環(huán)境中，各類機(jī)器人將為我們提供服務(wù)。今天，未來(lái)已至，智慧社區(qū)成為夢(mèng)想成真的入口。從智慧社區(qū)過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)中，筆者發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題，也提出了解決問(wèn)題的建議。

智慧社區(qū)的專業(yè)定義是這樣：利用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能等新一代信息技術(shù)，融合社區(qū)場(chǎng)景下的人、事、地、物、情、組織等多種數(shù)據(jù)資源，提供面向政府、物業(yè)、居民和企業(yè)的社區(qū)管理與服務(wù)類應(yīng)用。

我們以張三（化名）為例，通過(guò)他近三十年的人生經(jīng)歷，來(lái)回憶這段歷史。

2000年之前：尚無(wú)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商自行建設(shè)數(shù)字小區(qū)

1992年，張三下海了，在改革大潮中，他很快攢下第一桶金。改善居住環(huán)境被提上日程。但是離開(kāi)了體制，也就告別了福利分房。好在市場(chǎng)上有商品房在銷售，一個(gè)香港地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的樓盤吸引了他。這是早期強(qiáng)調(diào)社區(qū)（物業(yè)）服務(wù)、居住品質(zhì)的小區(qū)，不僅有綠化，還有各種當(dāng)時(shí)先進(jìn)的設(shè)備，包括樓宇對(duì)講系統(tǒng)、呼叫小區(qū)保安的對(duì)講和報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)，同時(shí)電話線和有線電視線路也已經(jīng)先行布設(shè)好了。

張三不知道的是，他居住的先進(jìn)數(shù)字小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，給了政府部門啟迪，并被寫(xiě)入標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，未來(lái)這些都是標(biāo)配。

2000-2010年：數(shù)字小區(qū)規(guī)范逐步形成，社區(qū)治理模式探討

2008年，奧運(yùn)之年，張三的兒子要成家了，已經(jīng)身家頗豐的張三給兒子在市中心購(gòu)買了一個(gè)大房子。在十多年前被視為先進(jìn)的物業(yè)管理、小區(qū)綠化、數(shù)字化設(shè)施等，這個(gè)時(shí)候基本成為標(biāo)配。

在這十年中，一系列小區(qū)數(shù)字化標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范出臺(tái)，新建小區(qū)普遍擁有了電話線、有線電視、網(wǎng)線入戶，弱電箱，基站，樓宇門鈴，視頻監(jiān)控、弱電圍欄、室內(nèi)報(bào)警等安防設(shè)備。

居住在老房子里的張三，也感覺(jué)到除了物業(yè)服務(wù)外，街道和居委提供了越來(lái)越多的服務(wù)，小區(qū)周邊環(huán)境也日益改善。這都得益于2001年，《全國(guó)城市社區(qū)建設(shè)示范活動(dòng)指導(dǎo)綱要》的出臺(tái)，網(wǎng)格化的社區(qū)治理模式站上了歷史舞臺(tái)。

2011-2015年：智慧社區(qū)概念提出，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與管理應(yīng)用為核心

2014年，年近花甲的張三，決定給自己購(gòu)置新房用來(lái)養(yǎng)老。各類監(jiān)控等設(shè)備，早已成為小區(qū)標(biāo)配，物業(yè)也使用管理信息系統(tǒng)進(jìn)行登記管理，小區(qū)內(nèi)的澆灌等設(shè)備都可以遠(yuǎn)程統(tǒng)一操控，家中的網(wǎng)絡(luò)也是高速寬帶了。

當(dāng)然，對(duì)智慧社區(qū)建設(shè)感受更深的是張三的兒子，他在政府機(jī)關(guān)工作，不僅僅參與了智慧社區(qū)建設(shè)指南的編寫(xiě)，把更豐富、更智慧的基礎(chǔ)設(shè)施加入到小區(qū)建設(shè)中；同時(shí)也參與了政府管理信息系統(tǒng)的建設(shè)，對(duì)社區(qū)采用了數(shù)字化管理方式，大幅度提升了效率。

2016年至今：智慧社區(qū)深入發(fā)展，服務(wù)民生漸成主流

最近5年，張三明顯感覺(jué)到所在社區(qū)“熱鬧”了很多，小區(qū)物業(yè)讓大家下載APP、關(guān)注公眾號(hào)，可以在上面繳納物業(yè)費(fèi)，一鍵報(bào)修、購(gòu)物等；一些電商紛紛在門口設(shè)攤，說(shuō)他們可以送菜上門；小區(qū)里甚至出現(xiàn)了一臺(tái)機(jī)器人，幫著送貨，引起了大家圍觀；業(yè)主們建立了各種各樣的群，每天從早聊到晚……

不僅張三的新房子如此，他的老房子也這樣了，在政府、物業(yè)和熱心居民的一起推動(dòng)下，有了公眾號(hào)，改造了監(jiān)控，有了熱熱鬧鬧的微信群。

而張三的兒子所在的政府部門，對(duì)社區(qū)管理逐步步入智能化時(shí)代。在“城市大腦”的建設(shè)過(guò)程中，對(duì)社區(qū)當(dāng)中的數(shù)據(jù)進(jìn)行全面接入，并智能化分析，一個(gè)大屏幕就能看到當(dāng)前整個(gè)社區(qū)現(xiàn)狀，出現(xiàn)的問(wèn)題，并自動(dòng)派遣人員前往處理。

張三一家人所感受到的智慧社區(qū)變化，也是我們每個(gè)普通人所感受的，在這種變化的背后，有著四種力量。

驅(qū)動(dòng)力1：政府

在智慧社區(qū)發(fā)展中，政府位居核心。第一，社區(qū)治理是政府行政職能之一，街道、居委會(huì)等是政府單位；第二，小區(qū)等設(shè)計(jì)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)均由政府制定；第三，政府是智慧社區(qū)建設(shè)的重要投資主體，尤其是在老舊小區(qū)改造；第四，政府在推動(dòng)新技術(shù)發(fā)展時(shí)，將社區(qū)作為應(yīng)用場(chǎng)景。

綜合分析近十年來(lái)中央各部門、各省市自治區(qū)以及重點(diǎn)地市的230余份與智慧社區(qū)相關(guān)的文件，可將其劃分為八種類型，如圖1所示。

圖1 智慧社區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策類型及關(guān)聯(lián)

驅(qū)動(dòng)力2：開(kāi)發(fā)商/物業(yè)

開(kāi)發(fā)商/物業(yè)是市場(chǎng)主體，主要受利益驅(qū)動(dòng)。政府對(duì)小區(qū)的建設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，它們必須遵守，同時(shí)它們也會(huì)主動(dòng)引入先進(jìn)的產(chǎn)品與技術(shù)。

1990年代，一批在大陸開(kāi)拓市場(chǎng)的香港開(kāi)發(fā)商，成為那個(gè)時(shí)代引領(lǐng)者，它們引入當(dāng)時(shí)香港的住宅建設(shè)與管理經(jīng)驗(yàn)，張三當(dāng)年所購(gòu)置的房產(chǎn)，就是這樣性質(zhì)；在2010年前后，隨著互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一些開(kāi)發(fā)商把“科技”元素融入了建設(shè)當(dāng)中，主打科技住宅，在上海等城市，價(jià)格能夠比同地段、同品質(zhì)小區(qū)高2000元左右，并且受到購(gòu)房者歡迎。

最近5年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新階段，智慧社區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成為剛需，這里列舉一些開(kāi)發(fā)商所面臨的場(chǎng)景。第一種，開(kāi)發(fā)商拿了一塊自持比重較高，甚至是純自持的土地，需要以運(yùn)營(yíng)獲得收入；第二種，開(kāi)發(fā)商冒險(xiǎn)在市中心拿了一塊面粉貴過(guò)面包的土地，需要把所有可增值的元素都添加上，以成功盈利；第三種，開(kāi)發(fā)商在郊區(qū)拿了很大的一塊土地，一般采用分期開(kāi)發(fā)的方法，于是一方面需要提升品質(zhì)，以吸引后期購(gòu)房者，另一方面需要通過(guò)運(yùn)營(yíng)補(bǔ)充資金流。

目前，部分開(kāi)發(fā)商/物業(yè)，除了打造硬件設(shè)施、管理平臺(tái)，還通過(guò)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等合作，構(gòu)建O2O社區(qū)，為居民提供服務(wù)（如表1所示）。

表1 部分房企的O2O社區(qū)

驅(qū)動(dòng)力3：社區(qū)居民

所有的居民，都對(duì)智慧和美好有期望，但其中兩類居民尤其明顯。一類是青年人群，他們對(duì)新技術(shù)都是充滿好奇心，并且作為互聯(lián)網(wǎng)成長(zhǎng)的一代，他們期望能夠通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)解決所有的問(wèn)題。張三就一直對(duì)兒子一家的“懶”表示不滿，基本上就是通過(guò)手機(jī)點(diǎn)外賣、買水果、買菜、找家政服務(wù)等，甚至周末都不愿下樓。

另一類則是老年群體，在以居家養(yǎng)老為主的時(shí)期，需要主動(dòng)關(guān)心老年群體，尤其是獨(dú)居老人。張三父母所住的小區(qū)最近就在改造，居委登記了所有老人的信息，通過(guò)樓道里的攝像頭對(duì)所有人進(jìn)行面部識(shí)別，如果一個(gè)老人數(shù)天沒(méi)有出門，那么居委就主動(dòng)上門詢問(wèn)；同時(shí)，張三也主動(dòng)在父母家中安裝了智能攝像頭，如果摔倒等行為發(fā)生，就會(huì)主動(dòng)向張三報(bào)警。

驅(qū)動(dòng)力4：產(chǎn)品與技術(shù)

所有“智慧”的落地，得益于產(chǎn)品和技術(shù)的進(jìn)步。例如：高清視頻監(jiān)控與AI誕生，才能夠?qū)π^(qū)內(nèi)的人、車監(jiān)控與分析，包括分析老年人的行為等；有了傳感器和物聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，才能夠?qū)ι鐓^(qū)進(jìn)行全方位數(shù)據(jù)采集并匯總；有了智能終端普及以及定位技術(shù)的發(fā)展，才能夠讓獲得周邊商品與服務(wù)成為可能；有了外賣等基礎(chǔ)設(shè)施，才能夠讓快速上門加以實(shí)現(xiàn)。

基于上述技術(shù)與設(shè)施，各服務(wù)提供商打造完善的產(chǎn)品與方案。包括中國(guó)電信等運(yùn)營(yíng)商所提供的整體解決方案，叮咚買菜等垂直服務(wù)商提供的社區(qū)電商等業(yè)務(wù)，阿里、騰訊等提供的生活號(hào)、公眾號(hào)等社區(qū)入口，騰訊海納等提供的綜合社區(qū)平臺(tái)等。

存在的問(wèn)題

智慧化是各產(chǎn)業(yè)未來(lái)的主流，智慧社區(qū)同樣不例外，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)共有16.44萬(wàn)個(gè)社區(qū)，近8億城鎮(zhèn)人口，規(guī)模相當(dāng)巨大，且不斷增長(zhǎng)，預(yù)期將成為萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)（如圖2所示）。

圖2 2016-2025年全國(guó)智慧社區(qū)規(guī)模（億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：《2019年中國(guó)智慧社區(qū)行業(yè)市場(chǎng)前景及投資研究報(bào)告》

但智慧社區(qū)的建設(shè)也存在不少問(wèn)題。

1、缺少資金

新建小區(qū)資金相對(duì)充足，不僅是開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)品質(zhì)追求，同時(shí)政府也在引導(dǎo)，例如重慶采用智慧小區(qū)星級(jí)評(píng)定的方法，開(kāi)發(fā)商可以適度提升銷售備案價(jià)格，并適度降低建設(shè)保證金比重，經(jīng)過(guò)一年多的試點(diǎn)，已有超過(guò)200個(gè)新小區(qū)掛上了智慧的牌匾。

但是，存量小區(qū)智慧化改造缺少資金，筆者在上海進(jìn)行了調(diào)研，一是政府在社區(qū)“智慧”方面的投入，或者在試點(diǎn)小區(qū)內(nèi)建設(shè)，或者是在市政管轄的范圍內(nèi)建設(shè)；二是老舊小區(qū)物業(yè)的投入，基本只能在道閘的更換，監(jiān)控布設(shè)等基礎(chǔ)投入上；三是居民的投入，除了房屋成套改建、原地重建、安裝電梯等工程外，其他改造均難獨(dú)立收取費(fèi)用，而維修基金，老舊小區(qū)或無(wú)維修基金，或者動(dòng)用手續(xù)復(fù)雜。

2、缺少標(biāo)準(zhǔn)

概括而言，強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，主要是小區(qū)驗(yàn)收規(guī)范，為了在全國(guó)實(shí)施，因此標(biāo)準(zhǔn)較低。真正體現(xiàn)“智慧”特色的，基本是推薦標(biāo)準(zhǔn)，如《智慧社區(qū)建設(shè)指南（試行）》（2014），《智慧城市建筑及居住區(qū)第1部分：智慧社區(qū)建設(shè)規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》（2020），以及各地的建設(shè)指南，一般僅描述功能，未定義數(shù)據(jù)接口，讓各個(gè)系統(tǒng)間貫通不易。

3、缺少數(shù)據(jù)整合

智慧社區(qū)的深度應(yīng)用，是將所有數(shù)據(jù)整合，有一個(gè)城市大腦進(jìn)行統(tǒng)一智能應(yīng)用。例如，原先一個(gè)井蓋的丟失，需要等巡邏人員檢查到，一個(gè)消防栓的損壞，需要在定期檢查的時(shí)候看到，但是有了智慧大腦，井蓋可能剛剛被抬起，就有公安人員前來(lái)查看，消防栓當(dāng)天損壞，當(dāng)天有人上門修理。

但目前對(duì)于數(shù)據(jù)整合的現(xiàn)狀，尚不容樂(lè)觀：

第一，國(guó)內(nèi)僅部分城市打造了城市大腦平臺(tái)，支持?jǐn)?shù)據(jù)匯總。

第二，社區(qū)對(duì)口眾多垂直管理部門，在眾多城市中，各部門相互獨(dú)立，末梢居委會(huì)，有多張數(shù)據(jù)表需要維護(hù)，甚至以Word等文件形式報(bào)送。

第三，智慧社區(qū)末梢數(shù)據(jù)庫(kù)的管理單位眾多，包括物業(yè)、居委會(huì)、騰訊等服務(wù)平臺(tái)等，它們未貫通。

4、缺少持續(xù)運(yùn)營(yíng)機(jī)制

獲得穩(wěn)定資金支持，是智慧社區(qū)連續(xù)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。目前互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)提供商，叮咚買菜等，已經(jīng)進(jìn)入良性軌道；對(duì)道閘、監(jiān)控、系統(tǒng)平臺(tái)等軟硬件設(shè)施維護(hù)，是固定成本支出。

但是，一些計(jì)劃通過(guò)O2O社區(qū)，實(shí)現(xiàn)收益的房企而言，目標(biāo)尚未有效實(shí)現(xiàn)，在美團(tuán)等規(guī)模型企業(yè)面前，獨(dú)立APP模式，難以持續(xù)發(fā)展。根據(jù)筆者觀察，近年來(lái)，相關(guān)的APP部分已經(jīng)停止運(yùn)營(yíng)，部分與美團(tuán)等企業(yè)合營(yíng)，所謂本地入口存在。

解決方案

未來(lái)的社區(qū)，是智慧的社區(qū)，無(wú)論是新建小區(qū)，還是老舊小區(qū)，均是如此。為了少走彎路，并且讓智慧社區(qū)發(fā)揮更大的效能，筆者認(rèn)為需要把握兩個(gè)方面的關(guān)鍵點(diǎn)。

政策關(guān)鍵點(diǎn)

政府是智慧社區(qū)重要資金投入者、標(biāo)準(zhǔn)制定者、最終使用者，在智慧社區(qū)建設(shè)上起到一言九鼎的作用。

首先，促進(jìn)各類企業(yè)的投資。對(duì)于開(kāi)發(fā)商，將通過(guò)智慧星級(jí)小區(qū)評(píng)定，進(jìn)而在樓宇備案價(jià)格，項(xiàng)目資本金、項(xiàng)目預(yù)售金和企業(yè)誠(chéng)信加分等提供優(yōu)惠政策；對(duì)于物業(yè)，將智慧化納入物業(yè)星級(jí)評(píng)定的指標(biāo)中；鼓勵(lì)電商、電信企業(yè)等在社區(qū)內(nèi)，進(jìn)行諸如快遞柜、基站等新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

其次，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的建設(shè)，推動(dòng)信息孤島的連接。

一方面，智慧社區(qū)的功能被分層，形成強(qiáng)制性、建議性的類型，并且有越來(lái)越多的功能被納入到強(qiáng)制性的標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中；另一方面，在迭代完善的基礎(chǔ)上，不斷有新的技術(shù)與功能模塊被引入。

包括數(shù)據(jù)采集的接口，與對(duì)外數(shù)據(jù)傳輸接口的標(biāo)準(zhǔn)化，從而為實(shí)現(xiàn)全面的數(shù)據(jù)整合奠定基礎(chǔ)。

第三，政府加強(qiáng)推進(jìn)城市大腦整體建設(shè)，并且在制定規(guī)劃時(shí)，將智慧社區(qū)的發(fā)展予以整體考慮。

市場(chǎng)切入點(diǎn)

現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)有八個(gè)領(lǐng)域，已有眾多市場(chǎng)機(jī)會(huì)，值得現(xiàn)有服務(wù)商切入，少走彎路。

新建小區(qū)：各類開(kāi)發(fā)商著力打造科技型小區(qū)，以提升銷售時(shí)的品質(zhì)，并實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

老舊小區(qū)改造和美麗家園建設(shè)：主要是對(duì)老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行智能化改造，包括監(jiān)控設(shè)備安裝、門禁系統(tǒng)、停車道閘、物業(yè)管理系統(tǒng)等。

數(shù)字鄉(xiāng)村的建設(shè)試點(diǎn)：智能社區(qū)的建設(shè)并不僅有城市內(nèi)的社區(qū)建設(shè)，數(shù)字鄉(xiāng)村建設(shè)亦是當(dāng)前政策重點(diǎn)，與美麗鄉(xiāng)村、扶貧等工作結(jié)合開(kāi)展。

智慧養(yǎng)老：社區(qū)化養(yǎng)老是政策上的新動(dòng)向，為此需要采用智慧化的方式，對(duì)老人進(jìn)行監(jiān)控，為其及時(shí)提供應(yīng)急等方面服務(wù)。

平安小區(qū)：與雪亮工程等結(jié)合，提升小區(qū)安全性，部分地區(qū)已經(jīng)提出有條件的小區(qū)可以進(jìn)行智能攝像頭的布設(shè)。

社區(qū)商業(yè)：充分整合社區(qū)周邊的資源，提供購(gòu)物、醫(yī)療等方面的服務(wù)，并且通過(guò)智能配送柜等建設(shè)，打通最后一公里。

城市大腦：參考上海浦南街道等地的經(jīng)驗(yàn)，部分城市大腦建設(shè)會(huì)從單個(gè)社區(qū)進(jìn)行起步，再由點(diǎn)及面的進(jìn)行拓展。

5G、人工智能等領(lǐng)域的示范工程：新興領(lǐng)域的應(yīng)用，需要開(kāi)展示范工程，其中每年政府均有相應(yīng)的示范工程申報(bào)工作。

智慧社區(qū)投入和運(yùn)營(yíng)的資金來(lái)源

依據(jù)現(xiàn)有政策，智慧社區(qū)的建設(shè)有多種資金來(lái)源，包括政府投資以及企業(yè)社會(huì)資金投入等，具體有以下幾個(gè)來(lái)源：

政府財(cái)政資金，包括地方政府財(cái)政投入與中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付。在智慧社區(qū)領(lǐng)域的建設(shè)重點(diǎn)，一是老舊小區(qū)改造過(guò)程中的建設(shè)，二是智慧城市建設(shè)過(guò)程中，關(guān)于智慧社區(qū)的建設(shè)部分。

開(kāi)發(fā)商、物業(yè)的資金，前者是新建小區(qū)的智慧化一體建設(shè)，后者是對(duì)所管理小區(qū)的改造。目前，重慶等地的政府，正在激勵(lì)相關(guān)方面的投入，例如重慶市，對(duì)于實(shí)施智慧小區(qū)項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目資本金、項(xiàng)目預(yù)售金和企業(yè)誠(chéng)信加分等優(yōu)惠政策，住宅項(xiàng)目滿足二星級(jí)智慧小區(qū)相關(guān)要求的示范工程項(xiàng)目，按照示范建筑面積200元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)助。

PPP模式，政府與運(yùn)營(yíng)方合作投入建設(shè)（一般成立項(xiàng)目制公司），通過(guò)后期的運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)合作運(yùn)營(yíng)方的回報(bào)。例如河北在對(duì)公租房小區(qū)智慧化改造的政策中，提及此模式，核心原因是小區(qū)具有穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)型收入。

經(jīng)營(yíng)型企業(yè)投入，對(duì)于投入后，可獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)，各地均鼓勵(lì)相關(guān)企業(yè)自行投入，包括網(wǎng)絡(luò)、智能快遞柜等。

責(zé)任編輯：PSY