中國的開發商正在陷入兩難的境地，在“房住不炒”的政策環境下，中國房地產進入了最關鍵的調整期，或者悲觀的認為一個階段的下行通道已經打開，不管是各地的限購、限貸還是針對地產行業的“去杠桿”，對于尋求高資金流轉的地產行業都面臨“過冬”的考驗。其實除了政策上的變化，如何在市場不好的情況下完成去化，這是諸多開發商面臨的現實問題，隨著技術的發展，移動互聯網、物聯網、人工智能等行業對市場的影響已經凸顯，新技術到底會給行業帶來哪些變化，開發商如何正確看待和應對？

在很長一段時間，中國的房地產從居住屬性變成了具有一定金融屬性的特殊商品，而“房住不炒”的基調，其實很大程度上讓房地產的投資屬性降溫而真正的回歸到居住屬性。另一方面，在最近幾年房價上行的過程中，其實開發商整體的營銷環境也發生了變化。

常規手段不能奏效房產營銷面臨多重挑戰

最快的沖擊還是來自于線上，過去，開發商對于互聯網的應用是依托垂直媒體幫助拓客，通過活動、媒體宣傳等獲取客源，后來隨著房產電商的曇花一現，真正的變化來自于移動互聯網和自媒體的沖擊，流量變的相對分散，這也意味著常規廣告投放方式已經不能奏效。

互聯網、人工智能、大數據，這幾年提的其實并不少，新技術的出現需要更多的應用場景，對于開發商而言，線下的場景已經初步具備，就是線下售樓處，反而是更多的線上營銷的斷層，往常開發商通常通過第三方獲取市場調查數據，通過案場登記表去進行廣告效果的轉化分析，在人工智能時代，這些動作卻不夠奏效，因為這些數據并不夠全面，還稱不上是大數據，并且無法通過真正的人工智能技術去進行分析幫助營銷。

從房地產行業發展趨勢來看，由于成本的不斷增加，買房人對于產品的要求也越來越高，開發商對于產品的追求越來越細致，所以營銷也不再是簡單的賣房子；從互聯網角度，平臺的流量價值就是數據價值，這在過往并沒有被開發商深度挖掘。

但人工智能能帶給房地產行業的，遠遠不止限于營銷角度，從國內現在的人工智能發展進程來看，依舊是互聯網公司領跑，包括百度、阿里、騰訊、今日頭條等公司都紛紛進入了人工智能領域，從落地布局上來看，百度的戰略布局最早，線上和線下同步進行；阿里側重于大數據、城市大腦的運營；騰訊和頭條的應用還是在自身的產品層面，對比幾家百度的無人駕駛技術、DuerOS、昆侖芯片等實際產品，已經成為國內人工智能的基礎科技設施，具有先發優勢 。

正如十年前網絡媒體替代傳統媒體成為主流渠道，最新一輪的變革已經不僅僅是線上的變化，還有從線上到線下的融合，這在商業地產領域更加激進，也就是新零售，其背景是人工智能、零售業變革、消費升級的多重影響，根本還是基于技術的促進所引發的連鎖反應，在住宅地產，這場顛覆式的變化也在拉開序幕：基于人工智能技術帶動互聯網發生巨變，進而帶動營銷領域發生顛覆性改變。

人工智能并不遙遠顛覆地產行業可期

相對于互聯網行業的激烈競爭，房地產領域針對人工智能的應用也開始興起，取決于對于技術變革行業的認識層次，如果別人掌握了新技術，率先應用在業務上，無疑就具有先發優勢。

那么人工智能到底如何影響未來的房地產行業，筆者認為有三個方面

一、 影響需求和決策

開發商是迫切需要準確的數據的，每年高價訂購的各類報告是開發商作為決策的重要參考，這個決策包括對市場的判斷、未來的產品規劃、客戶需求分析、開發計劃安排等等。從中國房地產科學發展論壇發布的《2018美好居住生活白皮書》中，我們就能看到很多基于市場的數據來自于人工智能的總結和分析，針對人工智能的判斷去決策項目未來的定位營銷。

目前僅有BAT級別可以達到這種量級的數據，但每家側重點不一樣，百度是搜索入口，用戶的搜索行為其實就是精準的數據，而阿里的數據優勢在于交易和支付，騰訊側重社交和娛樂。

人工智能下的大數據能知道很多，在精準數據和強大算法前提下，基于用戶的LBS、個人信息、個性化標簽等等，可以判定更多的有效信息，用以輔助決策。拿百度的大數據技術來說，其擁有包括人群屬性、搜索意圖、地理位置數據、興趣愛好4個維度的200萬數據標簽，可以判斷所屬區位的居住密度、人群畫像、綜合體客流量等信息，過去需要花上大量財力物力和時間還未必能拿到的數據，百度大數據會輕易辦到。

二、產品變革

技術帶來的改變最能直觀感受的就是產品的落地，假如我們這樣假設：未來買房在家就可以提前預定家中的裝修、戶型，并且直接在工廠生產或者3D打印完畢，通過機器人在土地上安裝完成；因為有巡游無人車，未來每個房地產項目小區可能不再存在車位一說；下班后，預定好的巡游無人車把你從單位接回家，小區門禁是人臉識別，電梯自動把你送到家門口……表面上看是技術和產品基于場景的落地，背后深層的意義是人工智能在基于互聯網、物聯網以及行業的產業鏈、智能化的賦能和提升。

一線開發商已經開始布局，以開發商為例，目前排名前四的開發企業都在人工智能有所涉獵，萬科很早就宣布與百度合作，今年宣布打造“萬科智造”的概念，碧桂園則成立了機器人公司，試圖通過人工智能以及機器人建造強化高周轉，并且有打造多個機器人小鎮的計劃。而綠地控股宣布擬戰略投資3億元入股深蘭科技，成為深蘭科技第二大股東，這家公司也是圍繞人工智能領域的獨角獸企業。

而人工智能設備和技術的普及，給開發商提供了更多的可能。在目前，很多產品已經具備線下使用場景和落地能力，以百度為例：達到L4級別的阿波龍無人車，可以在指定路線接駁業主、基于DuerOS設備激活破億臺，這意味著在同一操作系統下智能設備的互通，足不出戶所有的設備和用戶的所有生活場景是無縫打通的，高度智能化將會是房地產產品變化的重要特征。

未來的房地產行業當中，首先基于人工智能的房地產營銷場景和產品發生了變化，這個變化源自外部和內部，體現在以下幾點：

1。項目的定位 、規劃，比如產品設計、智能硬件的裝配等，這些會影響項目的成本、工期、營銷方式、去化周期等。

2。基于人工智能的“萬物互聯”，基于人工智能系統的互通，業主的出行的車、通信設備、智能家居都是互通互聯，最終的結果就是涵蓋智能安防、照明、環境監測、家電控制、娛樂健康、園藝等方面，這是初步的形態，也是感官上的變化。

3。可以衍生出基于開發管理更多的商業模式以及平臺，開發商更多的從項目開發建設、營銷轉化到“城市運營”的角度，以居所為入口，偏重運營和后市場的盈利，顛覆了現有的產品形態和模式。

三、 營銷賦能

過去房地產行業投放互聯網廣告大多采用CPM和CPD，效果其實很容易被浪費，近年來開發商不得不改變投放策略，加強了線下渠道和分銷的比重，但這并不是互聯網的初衷。

人工智能時代，廣告形式變的更多，更重要的一點就是“千人千面”帶來的意義，所謂千人千面是根據區域、個人喜好等將用戶標簽化，根據人工智能自動推送精準信息到目標受眾，這也意味著廣告推送會精準，能做到不僅是“信息找人”，而是“人找信息”的雙向匹配無縫鏈接，開發商投放廣告的精準度是可以定制的，曝光時間更長，投放客群精準，但這些需要人工智能技術的流量主提供支持才能實現，類似于百度，基于“搜索+推薦”雙引擎，結合大數據挖掘用戶的真實需求，圈定精準意向人群，也就是說，找到真正具有購置房產需求的用戶，在廣告投放上直接提升了傳播效率與有效曝光。

當然，從賣點提煉上通過人工智能產品提升項目產品的調性定位和增加賣點也是比較直接的營銷助力。比如VR、AR、無人售貨、無人駕駛等人工智能產品的落地可帶來智能化的體驗，輔助影響用戶購買決策，賦能房產生態鏈變革。此外，作為營銷部門高度重視的輿情監控問題，其實大數據也可以能根據關鍵詞提供網絡大數據，幫助開發商進行提前干預，降低影響。

歸根結底，人工智能的應用在房地產行業處于剛剛興起，好比多年前業內剛剛興起利用互聯網營銷，現在來看過去的“新玩法”已經變的“傳統”或者“古典”，但其實這就是事物發展的客觀規律，現在從營銷角度是比較容易的切入點，但在未來房地產營銷是一個極具挑戰和創意的行業，更需要具備一定的產品和技術思維去應對，人工智能的大面積應用時代已經到來，就看你怎么接招了？